Basado en fuentes internas y externas, este informe presenta información sobre el mercado inmobiliario de Ibiza y Baleares para el año 2021, así como su previsión para 2022. A partir de los datos y cifras recibidos en 2020 y 2021, el análisis abarca cuatro temas principales de debate:
- La curva general de precios de las propiedades en Baleares y las ventas
- Resumen de la curva de precios inmobiliarios de Ibiza 2021
- Informe sobre el mercado de la vivienda de lujo en Ibiza 2021 con Prestige Properties
- La previsión para 2022
1. La curva general de precios inmobiliarios de Baleares y las ventas
A lo largo de la última década, tal y como comentamos en nuestra revisión del mercado inmobiliario de final de año para 2020, tanto las ventas como los precios de la vivienda han mostrado un crecimiento continuo y estable en todas las Islas Baleares. Aquí podemos ver, aunque el mercado inmobiliario tuvo un descenso abrupto tras la crisis financiera española en 2007, el mercado se ha estabilizado desde entonces y ha experimentado una recuperación constante, alcanzando un aumento máximo tanto de ventas como de precios en 2017.
La primera caída marcada de los precios y las ventas no se produjo hasta finales de 2019 y hasta 2020, lo que sugiere que el mercado en su conjunto estaba experimentando un estancamiento menor. Este pequeño estancamiento se vio agravado por el hecho de que la industria del mercado inmobiliario, al igual que muchos otros sectores, empezó a experimentar menos movimiento debido a la incierta situación de la COVID-19, así como a los tres meses de inactividad física debidos al cierre total.
Sin embargo, ya en el verano de 2020 y hasta finales de 2021 hemos estado muy contentos de ver que la actividad de los compradores se reanuda rápidamente, y vuelve a prosperar con las ventas de propiedades que siguen aumentando en todos los sectores de bienes raíces en toda Baleares.
Sin embargo, no cabe duda de que este crecimiento se ha visto influido no sólo por las características del mercado local, sino también por el interés mundial en el sector inmobiliario en su conjunto.
Según Forbes, 2021, «a raíz de los cierres de marzo, los estadounidenses descubrieron que las viviendas existentes no eran adecuadas para la nueva realidad de trabajar, enseñar, hacer ejercicio, cocinar y vivir en casa. Basándonos en las encuestas realizadas por Realtor.com a los consumidores, sabemos que los compradores de viviendas buscan más espacio, barrios más tranquilos, oficinas en casa, cocinas más nuevas y acceso al aire libre, rasgos que han reavivado un gran interés por los suburbios y las áreas metropolitanas más pequeñas".
Esta afirmación se ve respaldada por el Servicio Inmobiliario Global de Savills, que afirma que nuestras prioridades cambiantes desde Covid-19 están modificando el sector inmobiliario residencial mundial. En este sentido, los agentes internacionales describen que «los gustos cambiaron durante la pandemia, ya que el hogar se convirtió en el centro del universo… También hemos visto un cambio en la propiedad de segundas viviendas". En Dubai, en 2021 se ha producido una «afluencia sin precedentes" de compradores internacionales de alto poder adquisitivo que buscan una segunda vivienda y, como señala Hugo Thistlethwayte, director de Operaciones Residenciales Globales: «Se ha tomado conciencia de que una segunda vivienda no tiene por qué estar a una hora de la residencia principal de la ciudad, sino que puede estar en Aspen, Jackson Hole o Suiza. Esta tendencia podría convertir lugares como el Algarve, Mallorca y el sur de Francia en lugares de 52 semanas al año". (2021)
Como podemos ver en la variación interanual de los precios de la vivienda en Baleares (abajo), a pesar de una pausa temporal en la actividad de compra, el interés por cambiar de ubicación y buscar una nueva propiedad no sólo se ha recuperado desde entonces, sino que ha recuperado rápidamente los precios más altos desde 2007, apoyando el argumento de que las prioridades de vida y el interés significativo por los bienes inmuebles han aumentado como resultado de la pandemia.
2. La curva de precios inmobiliarios de Ibiza 2021
No cabe duda de que la pandemia ha alterado nuestra noción de hogar, permitiéndonos por fin atrevernos a crear nuestra vida soñada, trabajando una posición en la ciudad en medio de una alternativa de segunda residencia en la costa o el campo, y, por supuesto, complementada con la posibilidad de asegurar también una fuerte inversión.
Aquí, en Ibiza, es evidente que estamos experimentando una «afluencia sin precedentes" similar y un pequeño boom en el sector de lujo del mercado inmobiliario de Ibiza para los compradores internacionales de segundas viviendas, provocado por Covid-19. La pandemia ha motivado a los compradores con medios a invertir en propiedades situadas en entornos seguros y más naturales, lejos de los llamados «puntos calientes" superpoblados. Por lo tanto, el mercado inmobiliario de alta gama de Ibiza sigue siendo un lugar deseable para los compradores de segundas viviendas, en particular de Europa, y, naturalmente, seguimos experimentando una situación de baja oferta frente a la alta demanda, lo que significa que muchas villas y propiedades se ven como productos raros, impulsando el auge de los precios, lo que resulta en una curva de precios fuerte e inamovible aquí mismo en Ibiza (véase la sección ii comparación de precios por metro cuadrado a continuación).
Aunque los precios y las ventas bajaron durante el otoño de 2019 y principios de 2020 en el conjunto de Baleares (como se ve en el gráfico anterior), hay que tener en cuenta que el mercado inmobiliario de lujo de Ibiza ha demostrado a menudo ser más resistente que el de sus islas vecinas, y los contratiempos o las caídas del mercado y las curvas de precios nunca golpean con tanta fuerza.
3. El informe sobre el mercado de la vivienda de lujo en Ibiza 2021 con Prestige Properties
Todos los datos que se comentan a continuación son una representación de nuestros datos internos relacionados con el Mercado de la Vivienda de Lujo en Ibiza y están tomados únicamente de nuestra base de datos interna.
i) Precio medio por metro cuadrado
Nuestras estadísticas internas de nuestra base de datos de ventas con Prestige Properties Ibiza calcularon un incremento medio del precio por metro cuadrado, de 6.569 a 7.927€, aproximadamente un 21% de incremento entre 2019 y 2021.
ii) Precio medio y precio por m2 por municipio
En conjunto, todas las zonas de la isla han experimentado subidas de precio por metro cuadrado entre 2019 y 2021.
N.B. El precio por metro cuadrado, por municipio, puede tener que ser flexible, ya que las cifras dependen únicamente de nuestras ventas internas, y pueden aplicarse factores de peso, como se indica en nuestro análisis a continuación.
| 2019 | 2020 | 2021 | |
| Eivissa | €6.437 | €6.076 | €7.418 |
| Sant Josep | €6.755 | €7.931 | €7.998 |
| Santa Eularia | €6.471 | €6.715 | €9.553 |
| Sant Antoni | €4.876 | €5.273 | €5.442 |
| Sant Joan | €9.048 | €8.644 | €9.604 |
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Eivissa – Precio medio y precio por m2 en %
Toda la ciudad tiene una gran demanda y sigue demostrando una fuerte presencia en el mercado. En general, Eivissa tiene algo para todo el mundo, como la mayoría de las ciudades de Europa, y ha aumentado su popularidad en línea con el resto de la isla. Eivissa ha experimentado un incremento del 15% en el precio del metro cuadrado desde 2019.
Tamaño medio de la propiedad: 168m2 | Precio medio de la propiedad en euros: 1,3M
Sant Josep – Precio medio y precio por m2 en %
San José siempre ha tenido una gran demanda entre los compradores de segundas viviendas de lujo. En 2021, si segmentamos San José, zonas como Es Cubells y Ses Salines seguirían apareciendo de forma natural en la parte más alta de la cartera inmobiliaria de la isla, donde muchas otras promociones y propiedades de San José estarían ahora a la par con algunas de las propiedades y precios que se ofrecen en Santa Eulalia. Sant Josep ha experimentado un incremento del 18% en el precio del metro cuadrado desde 2019.
Tamaño medio de la propiedad: 256m2 | Precio medio de la propiedad en euros: 2M
Santa Eulalia – Precio medio y precio por m2 en %
En 2021, se produjo una venta de propiedades especialmente grande en Santa Eulalia, lo que provocó un aumento inusual del precio medio general por metro cuadrado y, como se ha mencionado anteriormente, se requiere cierta flexibilidad en este caso. Sin embargo, si tomamos la media actual como evangelio, Santa Eulalia habría experimentado un incremento del 48% en el precio del metro cuadrado desde 2019. Está claro que Santa Eulalia (a pesar de un ligero margen de error) está alcanzando rápidamente a la cotizada zona de San José.
Tamaño medio de la propiedad: 311m2 | Precio medio de la propiedad en euros: 3,5M
Sant Antoni – Precio medio y precio por m2 en %
La zona de San Antonio de Portmany está progresando poco a poco, convirtiéndose en una zona más solicitada de lo que los clientes pueden suponer en un principio. Aunque la zona suele tener menos demanda que otras, los potenciales compradores de viviendas suelen animarse a mirar la abundancia de oportunidades y las grandes perspectivas de inversión que hay aquí. San Antonio ha experimentado un aumento del 12% en el precio del metro cuadrado desde 2019.
Tamaño medio de la propiedad: 299m2 | Precio medio de la propiedad en euros: 1,6M
San Juan – Precio medio y precio por m2 en %
En los últimos años, Sant Joan parece ser el lugar donde se encuentran las villas más prestigiosas y caras, con un precio que casi se ha duplicado de media en los últimos años. La nueva demanda de viviendas en el municipio es un reflejo de la valoración de los precios de gama alta del mercado inmobiliario. San Juan ha experimentado un aumento del 6% en el precio del metro cuadrado desde 2019.
Tamaño medio de la propiedad: 344m2 | Precio medio de la propiedad en euros: 3,7M
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Según el Informe Tinsa (2021) Vivir en la Costa, el mercado de Ibiza ha mostrado un comportamiento diferente según el segmento. Sin embargo, según nuestro análisis interno, la demanda de viviendas unifamiliares en venta o alquiler a largo plazo ha aumentado. También se han producido subidas de precios, más notables en las viviendas unifamiliares que en las de nueva construcción. Lo han resumido:
Las viviendas plurifamiliares estándar se sitúan entre 3.000 y 4.000 euros/m2, con una superficie de 50 m2 a 140 m2, con uno a tres dormitorios. Las viviendas unifamiliares suelen registrar entre 6.000 y 7.000 euros/m2 y las de mayor tamaño entre 10.000 y 20.000 euros/m2. Estas propiedades estaban situadas en su mayoría en el paseo marítimo de Ibiza o en primera línea de un puerto deportivo. La vivienda unifamiliar más cara registró entre 12.000 y 15.000 euros/m2 para una casa unifamiliar. Este producto se localizaba mayoritariamente en la costa oeste de la isla de Ibiza en el municipio de Sant Josep y en los alrededores de Ibiza en el municipio vecino de Santa Eulalia.
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iii) Ventas por año
Nuestras estadísticas internas de nuestra base de datos de ventas con Prestige Properties Ibiza entre 2019 y 2021 calcularon una disminución muy menor del 4% en las ventas y sólo el 3,5% en el volumen, que a pesar del cierre de 3 meses de las oficinas y la capacidad de participar en las vistas de la propiedad es básicamente una comparación inexistente.
Las propiedades vendidas hasta la fecha en 2021 (hasta octubre de 2021) han calculado un incremento del 56% más de ventas que en 2019 y una facturación del 95% de incremento en euros relacionados con la venta directa.
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iv) Consultas por año
Incluso con las noticias sobre la pandemia, los cierres y la restricción de movimientos, seguimos viendo un flujo continuo y constante de usuarios que visitan el sitio web y generan consultas a lo largo del año 2020. Durante el año 2021, desde que se empezaron a suavizar las restricciones, se ha registrado un aumento de más del 36% en cuanto a consultas activas realizadas por personas que buscan una propiedad en Ibiza, ya sea por venta o por alquiler.
Conclusión: El mercado inmobiliario de lujo Ibiza 2021
Incluso con la pandemia que se avecina durante el año 2020, las viviendas de lujo en Ibiza siguieron avanzando a pesar de todo. Como podemos ver en la información y los datos anteriores, la forma en que estamos cambiando y priorizando nuestro estilo de vida en el hogar ha llevado a un aumento definitivo en el interés global (y en toda la isla) que sólo ha dado lugar a un mercado de compradores creciente en 2021. Como cada vez más clientes buscan su estilo de vida ideal en un entorno más relajado, lejos de las molestias de las grandes ciudades, es evidente que los compradores internacionales siguen dominando y reforzando el mercado de la compra de inmuebles de lujo. De hecho, «los datos de comportamiento de los usuarios muestran que Ibiza sigue siendo la más popular entre las tres principales islas baleares, logrando un 22% más de visualizaciones de anuncios que Mallorca (a pesar de que tiene la mitad de anuncios activos)." – Edición de James, octubre de 2021
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4. La previsión para 2022
Se espera que los precios de la vivienda sigan subiendo de forma constante y consistente en el mercado inmobiliario de lujo de Ibiza, ya que no hay signos de crisis en la actualidad, lo que hace que las oportunidades de inversión sean atractivas. En general, esto habla del mercado de lujo de Ibiza, que no sólo ha sobrevivido sino que ha florecido durante la pandemia, lo que nos hace confiar en que la isla seguirá siendo atractiva a nivel internacional en un futuro próximo 2022. Sin embargo, no prevemos que continúe el número de ventas que hemos presenciado durante 2021. Anticipamos que el boom de ventas de 2021 se ralentizará potencialmente a medida que el efecto post-pandémico se desvanezca, especialmente porque cada vez más vemos un caso de bajo número de vendedores en el mercado a medida que continuamos hacia el final de 2021.
Los alquileres de larga duración de las propiedades más grandes son cada vez más populares, especialmente entre las familias. Prestige Properties Ibiza tuvo que contratar más personal para el verano de 2021 con el fin de hacer frente a la afluencia de consultas, especialmente para los alquileres de larga duración. Así lo confirma también la Escuela Internacional de Morna, que ha recibido un número récord de nuevos estudiantes que solicitan también la residencia(Edición JamesEn el año 2021, se prevé un interés potencial para las familias en 2022, que pueden estar dispuestas a permanecer en el mercado de alquiler hasta que llegue la propiedad adecuada para la venta en el futuro, o en el lado opuesto de la moneda, pueden volver a las metrópolis una vez que los efectos de la pandemia y los cierres sean un recuerdo lejano, (que en este momento, parece que no va a suceder pronto). En cualquier caso, es innegable que los compradores internacionales y los inversores extranjeros siguen siendo el principal mercado de segundas viviendas de lujo en Ibiza y se espera que lo sean en 2022.
Además, la isla está mostrando un crecimiento aún mayor en general, convirtiéndose en un lugar aún más deseable y de moda para vivir. Desde que los pequeños comercios locales han luchado para hacer frente a los cierres de empresas, también hemos visto una afluencia de nuevos e innovadores bares y restaurantes que abren sus puertas, y señales de que se están realizando inversiones continuas.
Gracias por mantenerse al día con nosotros en Prestige Properties. Esperamos verle pronto!
