Invertir en una propiedad en Ibiza, sobre todo en una en suelo rústico, ofrece una oportunidad única de poseer un trozo de este bonito paraíso mediterráneo. Sin embargo, si estás considerando realizar una inversión de este tipo, es crucial que comprendas el marco legal que rodea a las construcciones en suelo rústico. Los últimos acontecimientos, en particular la promulgación del Decreto-Ley 3/2024, han introducido cambios significativos que podrían afectar a tu propiedad. Esta ley ofrece una vía para legalizar las edificaciones e instalaciones construidas en suelo rústico bajo determinadas condiciones.
Nuestra guía te guiará a través de los aspectos clave de la ley, proporcionándote una comprensión clara de lo que puede y no puede legalizarse, los pasos necesarios para legalizar una propiedad y los matices legales que debes conocer.
Una visión general del Decreto-Ley 3/2024
El Decreto-Ley 3/2024, denominado formalmente «Ley de Medidas Urgentes de Simplificación y Racionalización Administrativa en las Administraciones Públicas de las Islas Baleares", se introdujo para abordar las complejidades de la legalización de determinadas construcciones en suelo rústico. Este decreto se dirige específicamente a edificios, estructuras e instalaciones anteriores a determinados años críticos o cuyas infracciones urbanísticas hayan prescrito.
La ley representa un cambio significativo en el panorama jurídico, ya que simplifica los procedimientos administrativos necesarios para adecuar a la legalidad las propiedades antiguas o que no cumplen la normativa. Para los propietarios y posibles inversores, comprender esta ley es esencial para garantizar que sus inversiones estén protegidas y sean legalmente sólidas.
¿Qué no se puede legalizar?
Aunque el Decreto-Ley 3/2024 ofrece una vía para legalizar muchas construcciones, es importante reconocer que existen claras limitaciones y exclusiones. La ley pretende mantener la integridad de las zonas protegidas y los dominios públicos, por lo que excluye de la legalización determinadas propiedades y situaciones.
Elementos sujetos a expropiación, cesión o derribo:
Las propiedades situadas en zonas designadas para la expropiación, la cesión o las previstas para la demolición están excluidas de la legalización en virtud de esta ley. Estas zonas suelen estar destinadas a proyectos públicos o a la reurbanización, por lo que están protegidas de reclamaciones legales privadas.
Elementos ubicados sobre dominio público:
Las construcciones situadas en terrenos públicos, es decir, terrenos propiedad del Estado o de la administración local para uso público, no pueden legalizarse. Esto incluye las propiedades situadas en terrenos destinados a parques, edificios públicos u otros usos comunitarios.
Elementos ubicados en zona de protección de carreteras:
Otra exclusión crítica afecta a las propiedades situadas dentro de zonas de protección de carreteras. Estas zonas se establecen para mantener distancias de seguridad con las vías públicas y carreteras, y la ley excluye de la legalización las franjas de 8 m, 18 m o 25 m, según el tipo de vía adyacente. Esto está en consonancia con las normas de seguridad y medioambientales estipuladas en la Ley 5/1990.
Elementos ubicados sobre las zonas de servidumbre de costas:
Las Islas Baleares, incluida Ibiza, tienen una estricta normativa sobre zonas costeras para preservar la belleza natural y la integridad medioambiental del litoral. Las propiedades situadas a menos de 100 metros del límite interior de la ribera costera, tal como se define en la Ley 22/1988, entran dentro de las zonas de servidumbre costera y no pueden legalizarse.
Propiedades relacionadas con el turismo:
Si tu propiedad se utiliza para actividades relacionadas con el turismo y requiere una licencia de explotación turística, no puede legalizarse en virtud de este decreto conservando la capacidad de continuar con dichas actividades. La legalización es posible, pero con la condición de que el inmueble no pueda seguir utilizándose con fines turísticos. Esta restricción debe inscribirse formalmente en el Registro de la Propiedad en el plazo de tres meses desde la legalización.
Propiedades que requieren declaraciones de interés general:
Determinados inmuebles o instalaciones que se destinan a actividades que requieren una declaración previa de interés general, según la Ley 6/1997, no son, en general, susceptibles de legalización, salvo que sean declarados específicamente de interés general en virtud de disposiciones especiales de la ley.
Qué se puede legalizar
A pesar de las exclusiones, el Decreto-Ley 3/2024 ofrece un amplio margen para legalizar muchas construcciones en suelo rústico, sobre todo aquellas en las que las infracciones urbanísticas hayan prescrito en una fecha determinada. Entender qué puede legalizarse en virtud de esta ley es crucial para los propietarios y los posibles inversores.
Las infracciones solían prescribir (es decir, caducaban) ocho años después de que pudiera probarse definitivamente que la construcción se había completado. Sin embargo, desde 2018 las infracciones en suelo rústico ya no prescriben. Además, el mero transcurso de ocho años no siempre significa que la infracción haya prescrito, según los siguientes apartados.
El decreto permite la legalización de edificios, construcciones e instalaciones en suelo rústico, siempre que sus infracciones urbanísticas hayan prescrito antes del 29 de mayo de 2024. La posibilidad de legalización depende en gran medida del tipo de terreno y de la fecha en que se produjo la infracción.
Zonas de la Ley de Espacios Naturales (LEN):
Para las propiedades situadas en zonas LEN (Ley de Espacios Naturales de 1991), la fecha clave es el 10 de marzo de 1991. Si la infracción se produjo antes de esta fecha, la propiedad puede optar a la legalización. Las zonas LEN son áreas de gran importancia medioambiental, y la ley controla cuidadosamente el desarrollo en ellas.
Suelo Rústico Protegido:
En el caso de las propiedades situadas en suelo rústico protegido, la infracción debe haberse producido antes del 25 de mayo de 2014 para que la propiedad pueda optar a la legalización. El suelo rústico protegido suele estar sujeto a normas más estrictas para preservar su valor medioambiental y cultural.
Suelo Rústico Común:
Las propiedades en suelo rústico común pueden legalizarse si la infracción se produjo antes del 28 de junio de 2016. Los terrenos rústicos comunes suelen utilizarse con fines agrícolas, y su normativa es algo menos estricta que la de los terrenos rústicos protegidos.
Sitios del Patrimonio Cultural:
En el caso de los bienes clasificados como Bien de Interés Cultural o Patrimonio Cultural, la infracción debe haberse producido antes del 18 de noviembre de 1990 para que se considere su legalización. Estos bienes tienen un importante valor histórico o cultural, y cualquier proceso de legalización deberá garantizar la conservación de su carácter e integridad.
El proceso de legalización de tu propiedad
Si tu propiedad reúne los requisitos para ser legalizada según el Decreto-Ley 3/2024, hay un proceso claro que debes seguir para conseguir la condición legal. Este proceso implica una serie de pasos destinados a garantizar que la propiedad cumple todos los requisitos legales y medioambientales.
Solicita una Licencia de Legalización Extraordinaria:
El primer paso en el proceso de legalización es solicitar una licencia de legalización extraordinaria al ayuntamiento correspondiente. Esta solicitud inicia formalmente el proceso de legalización.
Presenta un Proyecto de Legalización Técnica:
Junto con tu solicitud, tendrás que presentar un proyecto técnico detallado que describa las medidas que adoptarás para cumplir la normativa medioambiental. Esto incluye planes para reducir la contaminación lumínica, que es especialmente importante en zonas rurales y rústicas, y para mejorar la eficiencia energética o hídrica. Estas medidas medioambientales son un componente clave del proceso de legalización y reflejan los objetivos más amplios de Baleares de promover el desarrollo sostenible.
Cumplir los plazos de la legislación:
El tiempo es esencial en el proceso de legalización. El Decreto-Ley 3/2024 establece un plazo de tres años desde la publicación del decreto en el Boletín Oficial de las Islas Baleares (BOIB) para que los propietarios soliciten la legalización. Es importante tener en cuenta que el coste de la solicitud aumenta cada año, por lo que actuar con prontitud puede ahorrarte dinero.
Reducciones fiscales y consideraciones financieras:
Además de las tasas ordinarias de licencia e ICIO, el proceso conlleva también una «contribución económica" equivalente al 10%, 12,5% o 15% del coste de ejecución material (calculado en la fecha de presentación de la solicitud), dependiendo de si la solicitud se registra durante el primer, segundo o tercer año del plazo, respectivamente.
La ley también prevé reducciones fiscales basadas en la renta imponible media del propietario durante los últimos cuatro ejercicios fiscales. En concreto:
- Existe una reducción del 50% en los costes de legalización si la tributación individual es inferior a 33.000 euros o si la tributación conjunta es inferior a 52.800 euros.
- Se aplica una reducción del 25% si la tributación individual es inferior a 52.800 euros o si la tributación conjunta es inferior a 84.480 euros.
Estos incentivos económicos están pensados para que el proceso de legalización sea más accesible a un mayor número de propietarios.
Navegar por el proceso de legalización
Invertir en terrenos rústicos en Ibiza ofrece una oportunidad única, pero conlleva la responsabilidad de asegurarse de que cualquier estructura existente sea legal y cumpla la normativa local. El Decreto-Ley 3/2024 proporciona un marco valioso para que los propietarios regularicen sus propiedades, pero requiere un conocimiento profundo de la ley, el cumplimiento de plazos estrictos y el compromiso de cumplir las normas medioambientales.
Siguiendo los pasos descritos en esta guía, podrás navegar por el proceso de legalización con confianza. Tanto si quieres conservar un trozo del encanto rústico de Ibiza como si quieres seguir desarrollando tu propiedad, garantizar el cumplimiento de la legalidad protegerá tu inversión y contribuirá al desarrollo sostenible de esta hermosa isla.
Nos gustaría extender nuestro agradecimiento a Illot Studio por su colaboración a la hora de desmenuzar las complejidades del Decreto-Ley 3/2024 y ayudarnos a crear esta completa guía. Si necesitas ayuda para legalizar cualquier parte de tu propiedad, puedes ponerte en contacto con Illot Studio para obtener asesoramiento y servicios profesionales.
