¿Cómo vender una propiedad en Ibiza? Esta guía cubrirá toda la información que necesita saber, incluyendo impuestos, costes y algunos consejos muy útiles.
Nuestra guía detallada sobre el procedimiento de compra de una propiedad se ha redactado en formato de lista con algunos enlaces y consejos útiles para su viaje personal como comprador. Esta guía fácil de usar puede ser guardada para su referencia en cada paso del camino, y cualquier consejo personal adicional puede ser obtenido de alguien de nuestro amable equipo.
Impuestos y costes al comprar una propiedad en Ibiza
- Plusvalía municipal
- Impuestos personales/ impuesto sobre la renta
- Honorarios de intermediación/agencia
- Honorarios de abogados
- Gastos de cancelación de hipoteca, en su caso…
Además del pago del Impuesto de Plusvalía Municipal, la venta de un inmueble también requerirá que el vendedor presente y pague el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas sobre las ganancias de la venta.
Impuesto de Plusvalía Municipal
El «Impuesto de Plusvalía Municipal" debe pagarse al municipio donde se encuentra el terreno urbano de la vivienda cada vez que se transmite una propiedad urbana (ya sea una casa, un garaje, un local comercial o un almacén, etc.).
Se recauda sobre el incremento del valor del terreno urbano en el que se encuentra la vivienda, y se calcula sobre el periodo en el que el vendedor ha sido propietario de la casa o inmueble urbano hasta un máximo de veinte años, tras los cuales el impuesto deja de ser aplicable.
El impuesto se calcula sobre la base del incremento del valor del terreno en el que está construida la propiedad según el Registro de la Propiedad. El importe del impuesto dependerá del tiempo que el vendedor haya sido propietario del inmueble desde el último cambio de dueño. El porcentaje y la cantidad por pagar serán mayores cuanto más tiempo haya sido el vendedor el propietario del inmueble (hasta el umbral de los veinte años, como se ha mencionado anteriormente).
El porcentaje se calcula en función del «valor catastral" del terreno indicado en el último recibo, y lo fija de forma diferente cada ayuntamiento, oscilando entre un mínimo del 5% y un máximo del 30% sobre la ganancia de valor catastral desde la fecha de compra original hasta la fecha de venta.
La ley establece que es el vendedor quien debe pagar este impuesto en el caso de la venta de una vivienda.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Con la venta de una vivienda, el vendedor debe pagar el impuesto sobre la renta de las personas físicas respecto a las ganancias patrimoniales obtenidas por la venta dentro de los 4 meses siguientes a la firma de la escritura pública de compraventa, ante el notario mediante la correspondiente declaración de la renta. La ganancia o pérdida se calcula como la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión actual, menos los gastos de compra y mantenimiento correspondientes.
Tipos impositivos para residentes fiscales:
- 19% sobre las ganancias hasta 6.000€
- 21% sobre las ganancias entre 6.000,01 € y 50.000 €
- 23% sobre las ganancias superiores a 50.000,01 €.
Tipos impositivos para los no residentes fiscales:
Si el vendedor es no residente, el impuesto es un tipo fijo del 19% sobre la ganancia patrimonial de la venta del inmueble. Además, el comprador (sea o no residente) está obligado a retener el 3% de la contraprestación acordada, que deberá abonar a la Agencia Tributaria en el plazo de un mes desde la fecha de la compra.
Los vendedores no residentes deben ser conscientes del convenio de doble imposición internacional que existe entre España y otros países de la UE. Cualquier impuesto sobre las ganancias de la venta de una propiedad ya pagado en España puede deducirse del impuesto debido en el país de residencia del vendedor.
Otros gastos derivados de la venta de una propiedad:
- Honorarios de abogados. Aproximadamente el 1% del precio de venta, a pagar por quien solicita el asesoramiento jurídico.
- Gastos de agencia. Abonada por el vendedor, salvo que se acuerde lo contrario. La comisión del agente varía entre el 4% y el 6% del precio final de venta (sin IVA), aunque el estándar en Ibiza es el 5%.
Resumen de las responsabilidades del comprador
A continuación, se presenta un resumen de la información requerida al vendedor en la preparación de la firma de la escritura pública (e idealmente ya en la preparación de la puesta en venta de la propiedad, para que los potenciales compradores puedan tener respuestas rápidas a las preguntas relacionadas con la documentación de la propiedad).
Documentos necesarios para la firma ante notario:
- DNI o Pasaporte original
- Original del NIE (permiso de residencia/trabajo en el extranjero)
- Escritura de compraventa original.
- En el caso de construcciones de nueva planta, la escritura de registro de obra nueva.
- Certificado de eficiencia energética. [este certificado se hizo obligatorio en 2013. La ley exige que tengas este documento ya antes de poner tu vivienda a la venta (o en alquiler a largo plazo) – el coste varía entre 100 – 500€, dependiendo del tamaño de tu vivienda].
- Información sobre hipoteca, si la hay.
Recomendado, pero no obligatorio:
- Licencia municipal de obras.
- Certificación municipal de fin de obra
- Cédula de habitabilidad
- Ultimo recibo del IBI.
- Facturas y últimos recibos de suministros : electricidad, agua, teléfono, etc.
Fases del proceso de compraventa
Hay tres fases notables en la venta de una casa en Ibiza. La negociación y el acuerdo, el contrato privado y el pago de la fianza y, por último, la escritura de compraventa.
Negociación y Acuerdo
Una vez que el comprador ha mostrado interés en adquirir una propiedad, puede comenzar el proceso de negociación con el vendedor. Como su agente inmobiliario, nos esforzaremos en esta fase por ayudar a ambas partes a llegar a un acuerdo adecuado sobre el precio de venta. Una vez alcanzado un acuerdo, ambas partes pueden confirmar los términos por escrito, y puede comenzar la tarea de redactar el contrato oficial finalizado.
El contrato privado y el pago de la fianza
La siguiente etapa consiste en el documento privado inicial y el pago de las arras. Esta etapa no es necesariamente obligatoria y, en ocasiones, ambas partes pueden preferir firmar directamente la «Escritura de compraventa" como primer borrador de un contrato. Sin embargo, en la mayoría de los casos, es aconsejable firmar un acuerdo privado (previo) que puede ser redactado con la ayuda del servicio jurídico de la agencia inmobiliaria, o por los representantes legales individuales de los clientes. El objetivo es que el acuerdo sea legalmente vinculante, con tranquilidad y seguridad para ambas partes, hasta que se pueda firmar la escritura pública ante notario.
Aquí hay tres tipos principales de contrato privado y opciones de pago de depósito:
1) Contrato privado de compraventa
El «Contrato Privado de Compraventa" es aquel en el que el vendedor se compromete a entregar la vivienda y el comprador a pagar un precio determinado por ella. El comprador puede pagar al vendedor una cantidad de dinero acordada a la firma de este contrato privado como señal. Este pago suele denominarse anticipo, depósito de buena fe o arras.
Una vez firmado el acuerdo y el contrato, ambas partes tienen la obligación de respetar el contrato en los términos y condiciones acordados. La infracción de este contrato por cualquiera de las partes da derecho a la otra a elegir entre exigir el cumplimiento del contrato en sus propios términos, o la rescisión unilateral del mismo, con derecho a indemnización por daños y perjuicios.
2) Contrato de arras
El segundo contrato privado y de pago de arras puede ser conocido como «Contrato de arras«, que es un contrato de compraventa que incluye un «contrato de prenda", donde se entrega una cantidad parcial (generalmente el 10%), referida a una fianza.
La definición de esta cantidad como arras penitenciales permite a cualquiera de las partes desistir libremente del contrato Sin embargo, si el comprador se retira, la cantidad pagada como depósito de seguridad puede ser retenida por el vendedor. En cambio, si el vendedor desiste, el comprador tendrá derecho a recibir el doble de la fianza pagada (la devolución de la totalidad de la fianza, más lo mismo en concepto de penalización).
3) Contrato de opción de compra
Por último, el «Contrato de Opción de Compra" es un contrato privado en el que el vendedor concede al comprador el derecho a decidir si celebra o no la «Escritura de Compraventa" definitiva en un plazo determinado y bajo ciertas condiciones.
Si el comprador decide no ejercer la opción, se perderá el importe pagado como depósito de la prima de la opción. Si el cedente-vendedor se niega a vender en los términos acordados, el cesionario-comprador puede elegir entre exigir el cumplimiento del contrato en sus propios términos o solicitar la resolución del mismo con derecho a indemnización por daños y perjuicios.
En todos estos casos, el contrato privado puede celebrarse a distancia, por medios digitales o por correo postal. En este documento privado se recogen todos los términos negociados, el precio, el plazo de firma ante notario, la descripción de la vivienda incluyendo el mobiliario y los electrodomésticos, las responsabilidades y los gastos derivados de la transacción (incluidos los honorarios de la agencia).
La escritura de compraventa
La firma final de la escritura de compraventa tiene lugar ante un notario de Ibiza en presencia de todas las partes o de sus representantes legales. En dicha firma tiene lugar el pago de la totalidad del precio acordado, deduciendo el importe pagado como deposito de garantía
Los compradores tienen derecho a elegir a su notario, ya que corren con los gastos derivados de la formalización de la escritura.
Los derechos y deberes de propiedad del inmueble objeto del acuerdo se transfieren al comprador con la firma de la escritura.
Preguntas generales y consejos útiles
¿Es un buen momento para vender su propiedad en Ibiza?
En general, y atendiendo a los datos históricos, se puede afirmar que desde los años 90 el mercado inmobiliario de las Islas Baleares es uno de los mercados con mejor comportamiento de Europa, si no del mundo. La crisis económica y las pandemias mundiales aún no han podido hacer mella en esta potencia del mercado inmobiliario, especialmente en comparación con su homólogo continental, algo más volátil. Para obtener los datos y cifras más actualizados sobre el mercado inmobiliario de Ibiza, consulte nuestro «Informe del mercado inmobiliario de Ibiza y Baleares 2022 y previsión 2023".
¿Cómo elegir una agencia inmobiliaria en Ibiza y si realmente la necesita?
Con cientos y cientos de agencias inmobiliarias operando en una isla tan pequeña, puede ser abrumador saber a cuál confiar la promoción de su propiedad. Un buen punto de partida es hablar con las personas de su entorno que hayan trabajado recientemente con una agencia inmobiliaria en Ibiza y obtener recomendaciones. Debería, además, respalde esta recomendación haciendo su propia investigación en línea y vea qué agencias aparecen en los primeros resultados de una búsqueda en Google, comprobando sus sitios web y, lo que es más importante, las opiniones de sus clientes, que normalmente puede encontrar en la página de Facebook o de Google de una empresa. Otro consejo útil es buscar agencias que pertenezcan a un organismo profesional, en Ibiza sería por ejemplo PIMEEF y la APIBIZA. Una vez que hayas reducido tus opciones a un puñado, ponte en contacto con ellas e idealmente pide una cita en sus oficinas físicas para tener una idea real de su ubicación en el mercado, su energía de trabajo y para ver si conectas con ellos a un nivel más personal también.
A continuación, pregunte a cuánto ascienden sus honorarios y vea un ejemplo de una «Orden de venta/mandato" estándar que firmaría con ellos, para asegurarse de que todos los honorarios, costes y acuerdos generales están claramente establecidos y son aceptables para usted.
¿Debe comercializar su propiedad con varias agencias o sólo con una? Ambas opciones tienen aspectos positivos y negativos; para un análisis más detallado lea nuestro artículo sobre «Por qué firmar un mandato exclusivo con Prestige«.
¿Necesita un agente para vender su propiedad?
Puede que se pregunte si necesita un agente inmobiliario para vender su propiedad en Ibiza – y la respuesta es: No, no lo necesita – pero deseará haberlo hecho. Sinceramente, nada le impide poner un cartel de venta y anunciar su propiedad en portales online como Fotocasa e Idealista usted mismo. Si tiene el tiempo, la energía y la paciencia para ocuparse usted mismo de las consultas, las visitas y las ofertas, ¿por qué no? Sin embargo, trabajar con una agencia inmobiliaria profesional que cuente con las habilidades, los conocimientos y la infraestructura adecuados hará que todo el proceso sea mucho más sencillo para usted y su familia. ¿Necesita más información? Consulte nuestro artículo «15 Grandes razones para vender su propiedad con Prestige Properties«.
Encuentre un abogado en Ibiza que hable su idioma
Aunque normalmente será el comprador quien contrate asesoramiento legal para realizar la diligencia debida antes de comprar una propiedad; también podría ser de su interés contratar a un abogado que hable su idioma y que pueda ayudarle a supervisar la venta y asesorarle en cuestiones fiscales, etc. Aquí hay enlaces a listas de abogados con sede en Ibiza que hablan un idioma extranjero:
Tenga preparada su documentación
Como se ha mencionado anteriormente, tener su documentación en orden asegurará que las cosas se desarrollen de forma rápida y sin sorpresas desagradables ni para el comprador ni para usted.
Lo ideal es que tenga:
- Las Escrituras del inmueble
- Cédula de Habitabilidad (vigente)
- Licencia o Final de Obra
- Los recibos del impuesto municipal sobre bienes inmuebles o IBI)
- Copias de las facturas de los servicios públicos
- Detalles de los estatutos de la comunidad (para apartamentos y comunidades cerradas)
- Una lista de los muebles, etc., que se incluirán en la venta
- Su tarjeta de identidad, su tarjeta de residencia si tiene la condición de residente o NIE
Cómo vender su casa más rápido que la media
¿Sabías que el tiempo medio de venta en Ibiza es de unos 10 meses?
Para reducirlo a una media más sensata, aquí están las 4 cosas más importantes que puedes hacer:
- (Des)vestir la casa: quitar todos los objetos personales, ordenarla y dejarla lo más minimalista posible; añadir espejos y plantas; redecorar en colores neutros; tenerla lo más iluminada posible; eliminar cualquier signo de mascotas o fuentes de olores desagradables.
- La presentación es clave – Comercializa bien tu propiedad: ten la mejor presentación haciendo las mejores fotos posibles (o contratando una agencia con grandes dotes de marketing) para promocionar tu propiedad en su mejor versión.
- Precios realistas – Haga caso a las recomendaciones de las valoraciones profesionales (más objetivas) y acepte lo que el mercado está dispuesto a ofrecer. Si quieres que las cosas se muevan más rápido y no se alarguen interminablemente, puede que tengas que aceptar una oferta inferior a la que esperabas en un principio.
- Venga preparado – Tenga preparados todos los documentos necesarios para facilitar la vida a los posibles compradores y a sus asesores legales. Cuando llega el comprador adecuado, el acuerdo puede cerrarse en cuestión de horas si todo está bien preparado, transparente y claro.
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Esperamos que esta guía haya sido útil; para más preguntas y respuestas sobre casos específicos, no dude en ponerse en contacto con su agente de ventas de Prestige Properties.
Para saber más sobre los costes y las responsabilidades del comprador – lea nuestro artículo:
