Comprar una propiedad en Ibiza y asegurarse la casa de sus sueños es un momento increíblemente emocionante. Sin embargo, todos los compradores activos y futuros compradores necesitan estar completamente informados y equipados con el conocimiento correcto de las fases y los costes añadidos que conlleva el proceso de compra de una propiedad en España, idealmente antes de encontrar la casa perfecta.
Nuestra guía detallada sobre Cómo comprar una propiedad en Ibiza ha sido redactada en formato de lista con algunos enlaces y consejos útiles para su viaje personal de compra. Esta guía fácil de usar puede ser guardada para su referencia en cada paso del camino, y cualquier consejo personal adicional puede ser obtenido de alguien de nuestro amable equipo.
Impuestos y costes al comprar una propiedad en Ibiza
- Property Conveyance Tax (ITP)
- Value Added Tax (VAT/ IVA)
- Attorney Fees
- Mortgage fees
- Notary Fees & Property Registry Fees
- Banking Expenses
La compra de una vivienda en Ibiza, España, tiene múltiples repercusiones fiscales. Cada compra está sujeta al pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o del Impuesto sobre el Valor Añadido, dependiendo del tipo de propiedad de que se trate.
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP)
When the property is used as a dwelling, the purchaser has to pay the Property Conveyance Tax (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales or ITP, in Spanish). This tax is calculated based on the declared sale price reflected in the title deed or the private purchase contract, unless the value of the property, according to the Tax Department is deemed higher, in which case the price will be recalculated by the tax authorities accordingly.
Este impuesto debe pagarse en la Agencia Tributaria del municipio en el que se encuentre el inmueble, independientemente del lugar en el que se formalice la compraventa pública o la escritura.
El plazo de pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales es de un mes natural desde la fecha de otorgamiento de la escritura.
En las Islas Baleares, el tipo de gravamen oscila entre el 8% y el 13% de la base imponible, en función del valor del inmueble transmitido. Por ejemplo:
- Up to € 400,000 (8%)
- € 400,000.01 – € 600,000 (9%)
- € 600,000.01 – € 1,000,000 (10%)
- € 1,000,000.01 – € 2,000,000 (12%)
- Over € 2,000,000 (13%)
El impuesto sobre el ITP es acumulativo, lo que significa que los primeros 400.000 euros se cobran al 8%, y el resto que supere esa cantidad se cobrará al porcentaje pertinente.
Plazas de aparcamiento de pago:
- Up to € 30,000 (8%)
- Over € 30,000 (9%)
El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
If the dwelling is newly built and this is the first occupancy conveyed to the purchaser by the developer or builder – the Property Conveyance Tax is not applicable, but the following two taxes must be paid instead:
1. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
El IVA lo paga el comprador al vendedor (junto con el precio de compra) y el vendedor debe pagar el IVA directamente a la Agencia Tributaria.
- 10% for housing.
- 21% for land, commercial premises, storage rooms, and garages.
2.Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
En general, siempre que la compra de una propiedad esté sujeta al IVA, el comprador debe pagar adicionalmente el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 1,5% del precio de compra. El comprador debe presentarlo en el plazo de un mes natural (de fecha a fecha) a partir de la fecha de firma de la escritura pública a través del procedimiento de autoliquidación.
Otros gastos derivados de la compra de una propiedad en Ibiza
- Attorney Fees. Approximately 1% of the purchase price, to be paid by whoever solicits the legal advice.
- Mortgage Costs. Official property valuation document (price depends on value and size of the property; can range from 300€ or less to 3000 € or more). All other costs concerning the mortgage itself are now carried by the lending bank, and not by the customer. For more information on this subject, read our article "Everything you need to know about getting a mortgage in Ibiza" or scroll down to the bottom of this page to find a mortgage calculator.
- Notary Fees & Property Registry Fees. These fees will vary depending on the value of the property and other factors but will usually not exceed 0.5% of the purchase price; plus, as the purchase price increases the percentage decreases and can be as low as 0.1% or even lower. These fees are both to be paid by the purchaser.
- Banking Expenses. Depending on the bank and the form of payment.
- Agency Fees. Paid by the seller, unless otherwise agreed.
Resumen de los costes relacionados con la compra de una propiedad en Ibiza
Los gastos totales para el comprador pueden oscilar entre el 8% y el 12% del precio de compra e incluyen lo siguiente:
- Taxes: ITP 8-11% or 10% VAT + 1.5% Stamp Duty
- Mortgage costs: 0% (since the new Ley Hipotecaria)
- Attorney/Consultancy fees: 1%
- Notary & Property Registry fees: 0.1% – 0.5% (or less)
- Banking expenses: Various
Resumen de las responsabilidades del comprador
A continuación, se resume la información necesaria para la preparación de la compra antes de la firma de la escritura. Recuerde que existen despachos profesionales (Gestoría) que pueden guiar al comprador en todas estas etapas de la documentación necesaria.
Documentos necesarios para la firma ante notario:
- Original personal ID card or passport
- Original NIE / TIE Number (foreign resident/work permit)
- Bank cheque or proof of bank transfers. According to the payment conditions. On this point, foreigners who are making their first purchase in Spain are often required to open an account at a local bank.
- Receipts for any payments already made
- Military Permit (non-European Buyers)
- Golden Visa
N.B. El NIE /TIE es la identificación fiscal de los residentes extranjeros que ejercen una actividad económica en España. Se deberá presentar en la Notaría y será necesario para el pago de los impuestos. Para obtener el NIE / TIE hay que presentar una solicitud acompañada de la documentación específica en la comisaría del Cuerpo Nacional de Policía correspondiente El período de procesamiento suele ser de dos o tres semanas. Póngase en contacto con su Gestoría o consulte esta página para obtener más orientación sobre el proceso de NIE y esta página para obtener información para los nacionales del Reino Unido sobre la obtención de un TIE.
N.B. Military Permit: For those non-European buyers who purchase rural properties, they must request a military permit from the Spanish Ministry of Defence prior to the sale. This is due to a law from 1975, whose objective was the defence of strategic points of the national geography (the islands being considered strategic territory in their entirety). The best is to apply for this permit and obtain it before the sale, although in extreme cases the permit is requested and proof of having applied for it is attached to the sale, after which the buyer should be aware that he has one year to obtain the permit or the sale could be declared null and void. It is advisable to consult a professional (lawyer and/or agency) for advice on each individual case.
N.B. The Golden Visa: The maximum period that a foreigner from outside the European Union can stay in Spain as a tourist is ninety (90) days. In order to avoid this limitation and, at the same time, not suffer consequences such as deportation, being considered a tax resident in Spain, etc., there are a series of visas that allow this period to be extended. One of them is known as the "Golden Visa", associated with the purchase and sale of a property for a minimum of five hundred thousand euros (€500,000.00). Each case is different, so it is advisable to consult a professional (lawyer and/or agency) to obtain personalised advice that adapts to the needs and circumstances of each client.
Ley de Blanqueo de Capitales
Debido a las disposiciones de la Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, recomendamos que los compradores preparen la documentación y los medios de pago con suficiente antelación.
Tanto los bancos como los notarios pueden exigir la presentación de una amplia documentación para justificar adecuadamente el origen de los fondos.
Diligencia debida (comprobaciones legales)
Antes de firmar la escritura de compraventa ante el notario (e incluso antes de la firma de un contrato privado), el comprador debe comprobar todos los aspectos de la situación legal de la vivienda.
Siempre aconsejamos a nuestros clientes que recurran a los servicios de un asesor jurídico independiente para realizar estas comprobaciones, especialmente si la compra implica aspectos jurídicos complejos.
Estas comprobaciones incluyen:
- Checking the Title Deed. The purchaser should require the provision of the current title deed of the property from the seller.
- Consult the Real Property Registry. Buyers must ensure the property is registered in the name of the seller and is free of encumbrances or liabilities, and the property has no liens or outstanding mortgages.
- Consult the Land Registry. It is advisable buyers check the data in the Spanish Land Registry (known as the Catastro) e.g. for ownership, area, identification of the property, location, etc. by obtaining the appropriate descriptive and graphic Land Registry Certification.
- Planning Charges. If the property building was recently erected on developed land, this land, and consequently the dwelling, may be subject to urban planning charges. This aspect can also be checked by consulting the Real Property Registry of the relevant town or city council.
- Building Permission. The purchaser should check that the property has the required municipal building permission certification, and the building is legal (issued by the competent town or city council).
- Certificate of Occupancy and First Occupation License. The certificate of occupancy and the first occupation license (Cédula de Habitabilidad) are administrative documents showing that the dwelling meets the requirements of the applicable legislation for all buildings designed for human occupation and has met the conditions outlined in the building permit.
- Energy Performance Certificate. Any housing intended for sale, whether newly built or for resale, must have this certificate that accredits the energy efficiency rating of the building.
- Check Payment of the Property Tax. The buyer should check with the municipality council that there is no outstanding payment of property tax pending from previous years.
- Check that there are no Current Leases or Rental Agreements.
- Proprietors Association Contributions. The purchaser should check if the seller is paid up with the proprietors association if the dwelling is part of a condominium governed by the horizontal property regulations.
- Statutes of the Proprietors Association Statutes. If the dwelling is part of a condominium governed by horizontal property regulations, the purchaser should examine the statutes of the proprietors association in case some rules could restrict the uses to which the property can be used. In all events, the terms and conditions for contribution to the common expenses and maintenance of the building should be checked.
Fases del proceso de compra
Hay tres fases notables en la compra de una propiedad en Ibiza. La negociación y el acuerdo, el contrato privado y el pago de la fianza y, por último, la escritura de compraventa.
Negociación y Acuerdo
Once a buyer has shown interest in acquiring a property, the negotiation process with the seller can begin. As your real estate agent, we would endeavour at this stage to help both parties fully reach a suitable agreement on the sale price. Once an agreement is reached, both parties can confirm the terms in writing, and the task of drawing up the official finalised contract can commence.
El contrato privado y el pago de la fianza
La siguiente etapa consiste en el documento privado inicial y el pago de las arras. Esta etapa no es necesariamente obligatoria y, en ocasiones, ambas partes pueden preferir firmar directamente la «Escritura de compraventa" como primer borrador de un contrato. Sin embargo, en la mayoría de los casos, es aconsejable firmar un acuerdo privado (previo) que puede ser redactado con la ayuda del servicio jurídico de la agencia inmobiliaria, o por los representantes legales individuales de los clientes. El objetivo es que el acuerdo sea legalmente vinculante, con tranquilidad y seguridad para ambas partes, hasta que se pueda firmar la escritura pública ante notario.
Aquí hay tres tipos principales de contrato privado y opciones de pago de depósito:
1) Contrato privado de compraventa
El «Contrato Privado de Compraventa" es aquel en el que el vendedor se compromete a entregar la vivienda y el comprador a pagar un precio determinado por ella. El comprador puede pagar al vendedor una cantidad de dinero acordada a la firma de este contrato privado como señal. Este pago suele denominarse anticipo, depósito de buena fe o arras.
Una vez firmado el acuerdo y el contrato, ambas partes tienen la obligación de respetar el contrato en los términos y condiciones acordados. La infracción de este contrato por cualquiera de las partes da derecho a la otra a elegir entre exigir el cumplimiento del contrato en sus propios términos, o la rescisión unilateral del mismo, con derecho a indemnización por daños y perjuicios.
2) Contrato de arras
El segundo contrato privado y de pago de arras puede ser conocido como «Contrato de arras«, que es un contrato de compraventa que incluye un «contrato de prenda", donde se entrega una cantidad parcial (generalmente el 10%), referida a una fianza.
La definición de esta cantidad como arras penitenciales permite a cualquiera de las partes desistir libremente del contrato Sin embargo, si el comprador se retira, la cantidad pagada como depósito de seguridad puede ser retenida por el vendedor. En cambio, si el vendedor desiste, el comprador tendrá derecho a recibir el doble de la fianza pagada (la devolución de la totalidad de la fianza, más lo mismo en concepto de penalización).
3) Contrato de opción de compra
Por último, el «Contrato de Opción de Compra" es un contrato privado en el que el vendedor concede al comprador el derecho a decidir si celebra o no la «Escritura de Compraventa" definitiva en un plazo determinado y bajo ciertas condiciones.
Si el comprador decide no ejercer la opción, se perderá el importe pagado como depósito de la prima de la opción. Si el cedente-vendedor se niega a vender en los términos acordados, el cesionario-comprador puede elegir entre exigir el cumplimiento del contrato en sus propios términos o solicitar la resolución del mismo con derecho a indemnización por daños y perjuicios.
En todos estos casos, el contrato privado puede celebrarse a distancia, por medios digitales o por correo postal. En este documento privado se recogen todos los términos negociados, el precio, el plazo de firma ante notario, la descripción de la vivienda incluyendo el mobiliario y los electrodomésticos, las responsabilidades y los gastos derivados de la transacción (incluidos los honorarios de la agencia).
La escritura de compraventa
La firma final de la escritura de compraventa tiene lugar ante un notario de Ibiza en presencia de todas las partes o de sus representantes legales. En dicha firma tiene lugar el pago de la totalidad del precio acordado, deduciendo el importe pagado como deposito de garantía
Los compradores tienen derecho a elegir a su notario, ya que corren con los gastos derivados de la formalización de la escritura.
Los derechos y deberes de propiedad del inmueble objeto del acuerdo se transfieren al comprador con la firma de la escritura.
Procedimientos tras la firma de la escritura
Una vez que el comprador adquiere la propiedad del inmueble tras la firma de la escritura pública ante notario, hay que tener en cuenta ciertos requisitos de las autoridades, como el pago de impuestos, la inscripción de la escritura en los registros públicos, la notificación del cambio de titularidad de la propiedad, etc.
Registro de la Propiedad
Inmediatamente después de la firma de la escritura pública, el notario enviará también una copia compulsada por medios electrónicos para su inscripción en el correspondiente «Registro de la Propiedad", en nombre del comprador. Una vez recibida la copia digital del instrumento, el «Registro de la Propiedad" abrirá el asiento de presentación, que será válido durante 60 días. La apertura del asiento de presentación en el registro el mismo día de la firma de la escritura implica la obligación del comprador o compradores de inscribir la vivienda a su nombre, y con la misma situación de cargas existentes en el momento de la firma.
Pago de impuestos
La firma de la escritura da lugar a la obligación del comprador de pagar los impuestos asociados: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (en el caso de una vivienda de segunda mano) o el IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (para edificios o terrenos nuevos).
Cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad
El comprador debe notificar al Registro de la Propiedad el cambio de titularidad del inmueble en el plazo de dos meses desde la firma de la escritura.
Notificación al Ayuntamiento
El comprador está obligado a notificar al ayuntamiento competente la transmisión de la propiedad presentando una copia no compulsada de la escritura para que el ayuntamiento pueda cobrar el impuesto sobre la plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). En la mayoría de los casos, esta notificación se tramita directamente en la notaría por medios electrónicos.
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Esperamos que esta guía sobre cómo comprar una propiedad en Ibiza haya sido útil; para más preguntas y respuestas específicas de cada caso, no dude en ponerse en contacto con su agente de ventas de Prestige asignado personalmente.
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