Guía del comprador: Cómo comprar una propiedad en Ibiza

Comprar una propiedad en Ibiza y asegurarse la casa de sus sueños es un momento increíblemente emocionante. Sin embargo, todos los compradores activos y futuros compradores necesitan estar completamente informados y equipados con el conocimiento correcto de las fases y los costes añadidos que conlleva el proceso de compra de una propiedad en España, idealmente antes de encontrar la casa perfecta.

Nuestra guía detallada sobre Cómo comprar una propiedad en Ibiza ha sido redactada en formato de lista con algunos enlaces y consejos útiles para su viaje personal de compra. Esta guía fácil de usar puede ser guardada para su referencia en cada paso del camino, y cualquier consejo personal adicional puede ser obtenido de alguien de nuestro amable equipo.

Impuestos y costes al comprar una propiedad en Ibiza

• Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP)
• Impuesto sobre el valor añadido (IVA)
• Honorarios de abogados
• Honorarios de la hipoteca
• Gastos de notario y del registro de la propiedad
• Gastos bancarios

La compra de una vivienda en Ibiza, España, tiene múltiples repercusiones fiscales. Cada compra está sujeta al pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o del Impuesto sobre el Valor Añadido, dependiendo del tipo de propiedad de que se trate.

Impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP)

Cuando la propiedad se utiliza como vivienda, el comprador tiene que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto se calcula en base al precio de venta declarado que se refleja en la escritura o en el contrato privado de compraventa, a menos que el valor de la propiedad, según Hacienda, se considere superior, en cuyo caso el precio será recalculado por las autoridades fiscales en consecuencia.

Este impuesto debe pagarse en la Agencia Tributaria del municipio en el que se encuentre el inmueble, independientemente del lugar en el que se formalice la compraventa pública o la escritura.

El plazo de pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales es de un mes natural desde la fecha de otorgamiento de la escritura.

En las Islas Baleares, el tipo de gravamen oscila entre el 8% y el 13% de la base imponible, en función del valor del inmueble transmitido. Por ejemplo:

• Hasta 400.000 euros (8%)
• € 400,000.01 – € 600,000 (9%)
• € 600,000.01 – € 1,000,000 (10%)
• € 1,000,000.01 – € 2,000,000 (12%)
• Más de 2.000.000 de euros (13%)

El impuesto sobre el ITP es acumulativo, lo que significa que los primeros 400.000 euros se cobran al 8%, y el resto que supere esa cantidad se cobrará al porcentaje pertinente.

Plazas de aparcamiento de pago:

• Hasta 30.000 euros (8%)
• Más de 30.000 euros (9%)

El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Si la vivienda es de nueva construcción y se trata de la primera ocupación transmitida al comprador por el promotor o constructor, no se aplica el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, pero en su lugar deben pagarse los dos impuestos siguientes:

1. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

El IVA lo paga el comprador al vendedor (junto con el precio de compra) y el vendedor debe pagar el IVA directamente a la Agencia Tributaria.

• 10% para viviendas.
• 21% para terrenos, locales comerciales, trasteros y garajes.

2.Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

En general, siempre que la compra de una propiedad esté sujeta al IVA, el comprador debe pagar adicionalmente el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 1,5% del precio de compra. El comprador debe presentarlo en el plazo de un mes natural (de fecha a fecha) a partir de la fecha de firma de la escritura pública a través del procedimiento de autoliquidación.

Otros gastos derivados de la compra de una propiedad en Ibiza

• Honorarios de abogados. Aproximadamente el 1% del precio de compra, a pagar por quien solicita el asesoramiento jurídico.
• Gastos de hipoteca. Documento oficial de tasación de la propiedad (el precio depende del valor y el tamaño de la propiedad; puede oscilar entre 300 euros o menos y 3000 euros o más). Todos los demás gastos relativos a la hipoteca propiamente dicha corren ahora a cargo del banco prestamista, y no del cliente. Para obtener más información sobre este tema, lea nuestro artículo «Todo lo que necesita saber sobre cómo conseguir una hipoteca en Ibiza" o desplácese hasta la parte inferior de esta página para encontrar una calculadora de hipotecas.
• Gastos de notaría y de registro de la propiedad. Estos honorarios variarán en función del valor de la propiedad y otros factores, pero normalmente no superarán el 0,5% del precio de compra; Además, a medida que aumenta el precio de compra, el porcentaje disminuye y puede ser tan bajo como el 0,1% o incluso más bajo. Estas tasas deben ser pagadas por el comprador.
• Gastos bancarios. Dependiendo del banco y de la forma de pago.
• Gastos de agencia. A cargo del vendedor, salvo pacto en contrario.

Resumen de los costes relacionados con la compra de una propiedad en Ibiza

Los gastos totales para el comprador pueden oscilar entre el 8% y el 12% del precio de compra e incluyen lo siguiente:

Resumen de las responsabilidades del comprador

A continuación, se resume la información necesaria para la preparación de la compra antes de la firma de la escritura. Recuerde que existen despachos profesionales (Gestoría) que pueden guiar al comprador en todas estas etapas de la documentación necesaria.

Documentos necesarios para la firma ante notario:

• DNI o pasaporte original
• Número de NIE / TIE original (permiso de residencia/trabajo en el extranjero)
• Cheque bancario o justificante de transferencias bancarias. Según las condiciones de pago. Según condiciones de pagos. Para este punto, muchos compradores que realizan su primera operación en España necesitarán previamente abrir una cuenta en una entidad bancaria local.
• Recibos de los pagos ya realizados.
• Permiso militar (compradores no europeos)
• Golden Visa

N.B. El NIE /TIE es la identificación fiscal de los residentes extranjeros que ejercen una actividad económica en España. Se deberá presentar en la Notaría y será necesario para el pago de los impuestos. Para obtener el NIE / TIE hay que presentar una solicitud acompañada de la documentación específica en la comisaría del Cuerpo Nacional de Policía correspondiente El período de procesamiento suele ser de dos o tres semanas. Póngase en contacto con su Gestoría o consulte esta página para obtener más orientación sobre el proceso de NIE y esta página para obtener información para los nacionales del Reino Unido sobre la obtención de un TIE.

N.B. Permiso militar: Para aquellos compradores no europeos que adquieran fincas rústicas, deberán solicitar un permiso militar al Ministerio de Defensa español antes de la venta. Esto se debe a una ley de 1975, cuyo objetivo era la defensa de puntos estratégicos de la geografía nacional (considerándose las islas territorio estratégico en su totalidad). Lo mejor es solicitar este permiso y obtenerlo antes de la venta, aunque en casos extremos se solicita el permiso y se adjunta a la venta la prueba de haberlo solicitado, tras lo cual el comprador debe saber que dispone de un año para obtener el permiso o la venta podría ser declarada nula. Es aconsejable consultar a un profesional (abogado y/o gestoría) para que le asesore en cada caso concreto.

N.B. El Golden Visa: El período máximo que un extranjero no perteneciente a la Unión Europea puede permanecer en España como turista es de noventa (90) días. Para evitar esta limitación y, al mismo tiempo, no sufrir consecuencias como la deportación, ser considerado residente fiscal en España, etc., existen una serie de visados que permiten ampliar este periodo. Uno de ellos es el conocido como «Golden Visa", asociado a la compraventa de un inmueble por un importe mínimo de quinientos mil euros (500.000,00 euros). Cada caso es diferente, por lo que es aconsejable consultar a un profesional (abogado y/o gestoría) para obtener un asesoramiento personalizado que se adapte a las necesidades y circunstancias de cada cliente.

Ley de Blanqueo de Capitales

Debido a las disposiciones de la Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, recomendamos que los compradores preparen la documentación y los medios de pago con suficiente antelación.

Tanto los bancos como los notarios pueden exigir la presentación de una amplia documentación para justificar adecuadamente el origen de los fondos.

Diligencia debida (comprobaciones legales)

Antes de firmar la escritura de compraventa ante el notario (e incluso antes de la firma de un contrato privado), el comprador debe comprobar todos los aspectos de la situación legal de la vivienda.

Siempre aconsejamos a nuestros clientes que recurran a los servicios de un asesor jurídico independiente para realizar estas comprobaciones, especialmente si la compra implica aspectos jurídicos complejos.

Estas comprobaciones incluyen:

• Comprobar el título de propiedad. El comprador debe exigir al vendedor la entrega de la escritura de propiedad vigente.
• Consultar el Registro de la Propiedad. Los compradores deben asegurarse de que la propiedad está registrada a nombre del vendedor y está libre de gravámenes o responsabilidades, y que la propiedad no tiene gravámenes o hipotecas pendientes.
• Consultar el Catastro de Bienes Inmuebles. Es aconsejable que los compradores comprueben los datos del Registro de la Propiedad español (conocido como el Catastro), por ejemplo, en cuanto a la titularidad, la superficie, la identificación de la propiedad, la ubicación, etc., obteniendo la correspondiente certificación descriptiva y gráfica del Registro de la Propiedad.
• Cargas urbanísticas. Si la edificación del inmueble se ha levantado recientemente en suelo urbanizado, este suelo, y en consecuencia la vivienda, puede estar sujeto a cargas urbanísticas. Este aspecto también se puede comprobar consultando el Registro de la Propiedad Inmueble del ayuntamiento correspondiente.
• Existencia de Licencia de Obras. El comprador debe comprobar que la vivienda cuenta con la preceptiva certificación municipal de licencia de obras, y que la edificación es legal (expedida por el ayuntamiento competente).
• Cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación. La cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación (Cédula de Habitabilidad) son documentos administrativos que demuestran que la vivienda cumple con los requisitos de la legislación aplicable para todos los edificios destinados a la ocupación humana y que ha cumplido con las condiciones señaladas en la licencia de obras.
• Certificado de Eficiencia Energética. Toda vivienda destinada a la venta ya sea de nueva construcción o de reventa, debe contar con este certificado que acredita la calificación de eficiencia energética del edificio.
• Comprobar el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. El comprador debe comprobar en el ayuntamiento que no hay ningún pago pendiente del impuesto de bienes inmuebles de años anteriores.
• Comprobar que no existen Arrendamientos o Contratos de alquiler vigentes.
• Aportaciones de la Asociación de Propietarios. El comprador debe comprobar si el vendedor está al corriente de pago con la comunidad de propietarios si la vivienda forma parte de un condominio regido por el reglamento de propiedad horizontal.
• Estatutos de la Asociación de Propietarios. Si la vivienda forma parte de un condominio regido por el reglamento de propiedad horizontal, el comprador deberá examinar los estatutos de la comunidad de propietarios por si alguna norma pudiera restringir los usos a los que se puede destinar el inmueble. En cualquier caso, deben comprobarse las condiciones de contribución a los gastos comunes y de mantenimiento del edificio.

Fases del proceso de compra

Hay tres fases notables en la compra de una propiedad en Ibiza. La negociación y el acuerdo, el contrato privado y el pago de la fianza y, por último, la escritura de compraventa.

Negociación y Acuerdo

Una vez que el comprador ha mostrado interés en adquirir una propiedad, puede comenzar el proceso de negociación con el vendedor. Como su agente inmobiliario, nos esforzaremos en esta fase por ayudar a ambas partes a llegar a un acuerdo adecuado sobre el precio de venta. Una vez alcanzado un acuerdo, ambas partes pueden confirmar los términos por escrito, y puede comenzar la tarea de redactar el contrato oficial finalizado.

El contrato privado y el pago de la fianza

La siguiente etapa consiste en el documento privado inicial y el pago de las arras. Esta etapa no es necesariamente obligatoria y, en ocasiones, ambas partes pueden preferir firmar directamente la «Escritura de compraventa" como primer borrador de un contrato. Sin embargo, en la mayoría de los casos, es aconsejable firmar un acuerdo privado (previo) que puede ser redactado con la ayuda del servicio jurídico de la agencia inmobiliaria, o por los representantes legales individuales de los clientes. El objetivo es que el acuerdo sea legalmente vinculante, con tranquilidad y seguridad para ambas partes, hasta que se pueda firmar la escritura pública ante notario.

Aquí hay tres tipos principales de contrato privado y opciones de pago de depósito:

1) Contrato privado de compraventa

El «Contrato Privado de Compraventa" es aquel en el que el vendedor se compromete a entregar la vivienda y el comprador a pagar un precio determinado por ella. El comprador puede pagar al vendedor una cantidad de dinero acordada a la firma de este contrato privado como señal. Este pago suele denominarse anticipo, depósito de buena fe o arras.

Una vez firmado el acuerdo y el contrato, ambas partes tienen la obligación de respetar el contrato en los términos y condiciones acordados. La infracción de este contrato por cualquiera de las partes da derecho a la otra a elegir entre exigir el cumplimiento del contrato en sus propios términos, o la rescisión unilateral del mismo, con derecho a indemnización por daños y perjuicios.

2) Contrato de arras

El segundo contrato privado y de pago de arras puede ser conocido como «Contrato de arras«, que es un contrato de compraventa que incluye un «contrato de prenda", donde se entrega una cantidad parcial (generalmente el 10%), referida a una fianza.

La definición de esta cantidad como arras penitenciales permite a cualquiera de las partes desistir libremente del contrato Sin embargo, si el comprador se retira, la cantidad pagada como depósito de seguridad puede ser retenida por el vendedor. En cambio, si el vendedor desiste, el comprador tendrá derecho a recibir el doble de la fianza pagada (la devolución de la totalidad de la fianza, más lo mismo en concepto de penalización).

3) Contrato de opción de compra

Por último, el «Contrato de Opción de Compra" es un contrato privado en el que el vendedor concede al comprador el derecho a decidir si celebra o no la «Escritura de Compraventa" definitiva en un plazo determinado y bajo ciertas condiciones.

Si el comprador decide no ejercer la opción, se perderá el importe pagado como depósito de la prima de la opción. Si el cedente-vendedor se niega a vender en los términos acordados, el cesionario-comprador puede elegir entre exigir el cumplimiento del contrato en sus propios términos o solicitar la resolución del mismo con derecho a indemnización por daños y perjuicios.

En todos estos casos, el contrato privado puede celebrarse a distancia, por medios digitales o por correo postal. En este documento privado se recogen todos los términos negociados, el precio, el plazo de firma ante notario, la descripción de la vivienda incluyendo el mobiliario y los electrodomésticos, las responsabilidades y los gastos derivados de la transacción (incluidos los honorarios de la agencia).

La escritura de compraventa

La firma final de la escritura de compraventa tiene lugar ante un notario de Ibiza en presencia de todas las partes o de sus representantes legales. En dicha firma tiene lugar el pago de la totalidad del precio acordado, deduciendo el importe pagado como deposito de garantía

Los compradores tienen derecho a elegir a su notario, ya que corren con los gastos derivados de la formalización de la escritura.

Los derechos y deberes de propiedad del inmueble objeto del acuerdo se transfieren al comprador con la firma de la escritura.

Procedimientos tras la firma de la escritura

Una vez que el comprador adquiere la propiedad del inmueble tras la firma de la escritura pública ante notario, hay que tener en cuenta ciertos requisitos de las autoridades, como el pago de impuestos, la inscripción de la escritura en los registros públicos, la notificación del cambio de titularidad de la propiedad, etc.

Registro de la Propiedad

Inmediatamente después de la firma de la escritura pública, el notario enviará también una copia compulsada por medios electrónicos para su inscripción en el correspondiente «Registro de la Propiedad", en nombre del comprador. Una vez recibida la copia digital del instrumento, el «Registro de la Propiedad" abrirá el asiento de presentación, que será válido durante 60 días. La apertura del asiento de presentación en el registro el mismo día de la firma de la escritura implica la obligación del comprador o compradores de inscribir la vivienda a su nombre, y con la misma situación de cargas existentes en el momento de la firma.

Pago de impuestos

La firma de la escritura da lugar a la obligación del comprador de pagar los impuestos asociados: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (en el caso de una vivienda de segunda mano) o el IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (para edificios o terrenos nuevos).

Cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad

El comprador debe notificar al Registro de la Propiedad el cambio de titularidad del inmueble en el plazo de dos meses desde la firma de la escritura.

Notificación al Ayuntamiento

El comprador está obligado a notificar al ayuntamiento competente la transmisión de la propiedad presentando una copia no compulsada de la escritura para que el ayuntamiento pueda cobrar el impuesto sobre la plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana). En la mayoría de los casos, esta notificación se tramita directamente en la notaría por medios electrónicos.

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Esperamos que esta guía sobre cómo comprar una propiedad en Ibiza haya sido útil; para más preguntas y respuestas específicas de cada caso, no dude en ponerse en contacto con su agente de ventas de Prestige asignado personalmente.

Para saber más sobre los gastos y responsabilidades del vendedor – lea nuestro artículo: